Barbara Chalińska i Krzysztof Kowalkowski

Checklista sprzedającego mieszkanie, dom

12 kroków do sprzedaży mieszkania lub domu

Jeśli sprzedajesz swoje mieszkanie lub dom - pamiętaj, że nie jesteś pierwszą osobą, która to robi. Każdy sprzedający ma te same pytania, wątpliwości, problemy. Postanowiliśmy dla Ciebie usystematyzować ten proces i poprowadzić Cię za rękę, żebyś mógł krok po kroku przejść możliwie najłatwiej i najbezpieczniej przez ten trudny proces. Sprzedaż mieszkania lub domu to nie jest łatwe zadanie. Nie wystarczy ogłosić, że nieruchomość jest ‘na sprzedaż’ i czekać ‘agresywnie’ na klienta.

Poniżej znajdziesz check-listę, z której możesz skorzystać przy sprzedaży nieruchomości. Poprowadzi Cię ona krok po kroku, aż do momentu sprzedaży nieruchomości.

12 kroków

65 punktów na checkliście

166 pobrań checklisty

1463 osób, które skorzystały

Jeśli chcesz, wyślemy tę checklistę na Twój adres e-mail

Decyzja

Powiedz sobie ‘tak, chcę sprzedać swoją nieruchomość’. Podejmij taką decyzję

Musisz świadomie podjąć decyzję o sprzedaży nieruchomości. Bądź na 100% pewny, że ostatecznie chcesz sprzedać mieszkanie czy dom. Jeśli wciąż się wahasz, a wystawisz nieruchomość na sprzedaż, stracisz czas i nerwy. Proces sprzedaży jest bardzo stresujący, więc możesz tylko niepotrzebnie poświęcić swoją energię i czas, a ostatecznie nie doprowadzisz do sprzedaży. Poczucie podjętej decyzji o sprzedaży jest bardzo ważne i pomaga zakończyć proces szybko i uzyskać najlepszą cenę nieruchomości.

Cele

Ustal, jakie cele sobie stawiasz przed procesem sprzedaży

Zastanów się na czym najbardziej Ci zależy. Są różne powody, dla których ludzi sprzedają swoje nieruchomości. Jednak zwykle ostatecznie sprowadzają się one do tego, że osobie sprzedającej zależy albo na czasie, albo na jak najwyższej cenie, albo na obu tych celach.

Analiza

Zanim zrobisz zdjęcia, opis, opublikujesz ofertę na rynek, przeanalizuj sytuację swoją oraz to jak wygląda rynek

Przeanalizuj rynek. Sprawdź czy teraz jest dobry moment na sprzedaż Twojej nieruchomości. Sprawdź ceny ofertowe i transakcyjne podobnych nieruchomości. Dowiedz się jaki jest popyt na nieruchomości w okolicy.

Samemu, czy z agentem

Zastanów się, czy chcesz sprzedawać swoją nieruchomość samemu,czy wolisz powierzyć ją specjaliście.

Sam proces sprzedaży jest bardzo skomplikowany i z pewnością czasochłonny oraz stresogenny. Zastanów się, czy jesteś sam w stanie przejść przez ten proces, czy chcesz się mu poświęcić. Pamiętaj, że w tej grze do wygrania jest kilkaset tysięcy złotych, to najprawdopodobniej największa transakcja pieniężna, jaką będziesz przeprowadzać w swoim życiu. Upewnij się, że zyskasz na niej jak najwięcej i niepotrzebnie nie stracisz czasu czy pieniędzy.

Tak, agent nieruchomości za swoje usługi pobiera wynagrodzenie, adekwatne do jakości wykonywanej pracy.

[sociallocker]

Jeśli z agentem, to czego wymagać od niego

Jeśli już masz pewność, że agent to wybór, którego oczekujesz - dowiedz się dokładnie jaką pracę wykona on dla Ciebie i za co mu płacisz

Jeśli zdecydujesz się na agenta to:

upewnij się, że masz do czynienia z profesjonalistą, poproś agenta o referencje lub poproś znajomych, żeby polecili Ci osobę, z którą pracowali i z której usług są zadowoleni
upewnij się, że będziesz chciał pracować z daną osobą, porozmawiaj z agentem dłużej, nawiąż z nim relację, upewnij się, że to jest osoba, z którą będzie Ci się dobrze pracowało
dowiedz się, czyje interesy będzie reprezentował agent. Jeśli zamawiasz u agenta usługę, upewnij się, że cele, które postawiłeś przed sobą, będą szły w parze z interesami agenta
poproś agenta, żeby opowiedział Ci, jaką dokładnie pracę dla Ciebie wykona, dowiedz się w czym ten agent jest lepszy od innych konkurencyjnych agentów
ustal wynagrodzenie za wykonaną przez agenta pracę i sposób jego wypłaty. Pamiętaj, że wraz z niskim wynagrodzeniem zawsze w parze idzie niska jakość usług. Dobrze wyważ zakres usług i wynagrodzenie, żebyś ostatecznie był zadowolony z transakcji
upewnij się, że agent zna i rozumie lokalny rynek nieruchomości
upewnij się, że agent ma wystarczające doświadczenie lub stoją za nim ludzie, którzy zapewnią Tobie bezpieczeństwo transakcji
upewnij się, że agent przeanalizował Twoje potrzeby i jest w stanie zaoferować Twoją nieruchomość odpowiedniej grupie docelowej potencjalnych klientów
upewnij się, że agent jest w stanie przygotować dla Ciebie strategię cenową i negocjacyjną
upewnij się, że agent jest w stanie przygotować dla Ciebie plan marketingowy sprzedaży i wdrożyć go i dostosowywać do aktualnej sytuacji rynkowej
monitoruj pracę agenta, poproś go o raportowanie jego prac (spotkań, telefonów, rozmów, zadań, które realizuje na Twoje zlecenie)

Kogo będzie reprezentował agent?

Dowiedz się, od kogo będzie pobierał wynagrodzenie Twój agent. Kogo będzie reprezentował agent? Zapytaj agenta, czy będzie pobierał wynagrodzenie od jednej czy od obu stron transakcji.

Prowizja od jednej strony transakcji

W przypadku agenta, który będzie pobierał wynagrodzenie tylko od Ciebie, możesz być pewien, że będzie on reprezentował Twoje interesy. Będzie negocjował w Twoim imieniu jak najwyższą kwotę sprzedaży, będzie starał się odnaleźć słabe strony kupującego, zapewni bezpieczeństwo transakcji Tobie, a nie kupującemu, zadba o Twoje bezpieczeństwo finansowe oraz prawne. W takiej sytuacji rola agenta sprowadza się do roli reprezentanta interesów, a więc cele sprzedającego są spójne z celami agenta. Możesz być pewien, że taki agent współpracuje z innymi agencjami nieruchomości, a tym samym wielokrotnie zwiększa szanse na sprzedaż Twojej nieruchomości w najlepszej cenie.

Prowizja od obu stron transakcji

Jeśli agent będzie pobierał wynagrodzenie od obu stron transakcji, prawdopodobnie zapłacisz mniej, jednak w takiej sytuacji agent ma zobowiązania z obu stron, więc jego rola powinna sprowadzać się do roli osoby kojarzącej strony i starającej się za wszelką cenę doprowadzić do transakcji (np. poprzez poszukiwania kompromisów cenowych). Zapytaj koniecznie agenta, czy będzie oferował Twoją nieruchomość klientom innych agentów nieruchomości, to znaczy, czy współpracuje z innymi agencjami. Jest to o tyle istotne, że pobierając prowizję od obu stron transakcji, agentowi niekoniecznie może zależeć na współpracy z innymi agencjami. W interesie agenta będzie sprzedaż nieruchomości klientowi bezpośredniemu a nie klientowi innej agencji. Tym samym szanse na sprzedaż Twojej nieruchomości w dobrej cenie maleją.

Umowa zwykła, czy z klauzulą wyłączności

Jeśli już masz pewność, że agent to wybór, którego oczekujesz - dowiedz się dokładnie jaką pracę wykona on dla Ciebie i za co mu płacisz

Umowa z klauzulą wyłączności (powszechnie zwana umową na wyłączność) oznacza, że podpisujesz umowę na sprzedaż nieruchomości tylko z jednym agentem.

Jeśli zdecydujesz się na podpisanie umowy z klauzulą wyłączności:

masz jedną osobę reprezentującą Twoje interesy
wymagaj od agenta współpracy z innymi agencjami nieruchomości. W takiej sytuacji Twój agent powinien zaoferować Twoją nieruchomość innym agencjom nieruchomości, co znacznie zwiększy szanse dotarcia do większej liczby potencjalnych klientów
przy takiej umowie masz pewność uzyskania największego zasięgu. Twoja nieruchomość będzie oferowana na rynku w najszerszy możliwy sposób
Twój agent będzie miał pewność, że zarobi na sprzedaży, a więc będzie skłonny do inwestycji w marketing nieruchomości (profesjonalne zdjęcia, spacer 3d, home staging, dodatkowa promocja na portalach czy social mediach)
masz pewność, że pracujesz z profesjonalistą. Agenci pracujący na umowach z klauzulą wyłączności pracują z dużo mniejszą liczbą klientów, wiedzą wszystko na temat ich nieruchomości. Zrób kiedyś eksperyment i zadzwoń do agenta pracującego na umowach z klauzulą wyłączności i tego pracującego na umowie zwykłej i zapytaj go o daną nieruchomość
zapłacisz więcej za zaangażowanie i jakość pracy agenta

Umowa zwykła. Twoja nieruchomość będzie oferowana na rynku przez kilka, kilkanaście agencji. To oznacza, że:

musisz przenalizować kilka umów z agentami oraz dowiedzieć się jak wszyscy Ci agenci pracują i podjąć decyzję, czy chcesz z nimi pracować
klienci szukający nieruchomości na portalu ogłoszeniowym znajdą ją wielokrotnie powtórzoną, często na każdym ogłoszeniu jest inna cena
agenci nieruchomości oferujący taką nieruchomość, mogą konkurować ze sobą na rynku tylko ceną. A to oznacza, że Ty wcale nie uzyskasz optymalnej kwoty sprzedaży
żaden z agentów oferujących na rynek taką nieruchomość, nie ma pewności, że sprzeda, że zarobi na niej. To oznacza, że trudno będzie takiemu agentowi wydać budżet na marketowanie nieruchomości
klienci oglądający Twoją nieruchomość nie wiedzą czego spodziewać się na miejscu. Często oglądają ostatecznie nie taką nieruchomość o jakiej marzą, a tym samym i oni i Ty tracicie niepotrzebnie czas
po pewnym czasie tracisz poczucie kontroli z kim pracujesz. Dzwonią do Ciebie różni agenci, których ostatecznie już nawet nie kojarzysz i nie wiesz, czy możesz im zaufać
po zakończeniu sprzedaży Twoja nieruchomość w dalszym ciągu jest oferowana na rynku, bo nie wszyscy agenci usunęli ją ze swojej oferty - nie wszyscy dowiedzą się, że sprzedałeś
prawdopodobnie zapłacisz agentowi mniej

Plan sprzedaży

Ustal cenę, za którą chcesz sprzedawać nieruchomość oraz strategię cenową. Cena będzie wypadkową Twoich oczekiwań, cen transakcyjnych oraz cen ofertowych.

Możesz skorzystać z automatycznych wyceniarek nieruchomości, ale musisz wyciągnąć właściwe wnioski z raportów, które otrzymasz. Tak samo dotyczy to wyceniarek, jak i operatów szacunkowych wykonywanych przez rzeczoznawców - choć oczywiście jakość operatów jest zdecydowanie większa.

Jeśli pracujesz z agentem, on wykona za Ciebie tę pracę i wspólnie ustalicie cenę ofertową oraz plan, wg którego będziecie postępować podczas kolejnych dni sprzedaży. Nie warto oferować ceny zdecydowanie wyższej od cen ofertowych konkurencyjnych nieruchomości, w nadziei, że znajdzie się klient gotowy do wyłożenia wyższej kwoty. Taka strategia zdecydowanie wydłuża czas sprzedaży oraz powoduje frustrację sprzedającego. Możesz skorzystać ze sprawdzonych strategii cenowych agenta nieruchomości, z którym będziesz pracować.

Plan marketingowy

Ustal media, które będziesz wykorzystywać do promowania swojej nieruchomości. A następnie ustal plan mediowy.

Dobrze przeanalizuj, gdzie warto promować Twoją nieruchomość i jakimi metodami. Zaplanuj bardzo dokładnie koszty promocji, żeby kontrolować swoje wydatki. Twój ostateczny wynik na sprzedaży będzie wynikiem ceny transakcyjnej i wszelkich kosztów, które poniesiesz podczas sprzedaży (tych marketingowych, ale i tych mniej policzalnych, takich jak stres czy czas).

Wybierz listę najbardziej skutecznych portali ogłoszeniowych, zaplanuj promocję na facebooku i w gogole, zaplanuj marketowanie poprzez banery i tablice reklamowe, itp.

[/sociallocker]

Przygotuj nieruchomość do sprzedaży

Przygotowanie nieruchomości ma na celu doprowadzenie do sytuacji, w której osoba oglądająca nieruchomość, jest już bardzo pozytywnie nastawiona emocjonalnie do miejsca, które będzie oglądać.

Homestaging

Bardzo dokładnie posprzątaj nieruchomość. Przyszykuj sobie zestaw przedmiotów, które przydadzą Ci się podczas wykonywania zdjęć. Przedmioty te mają wywołać efekt ‘wow’ na zdjęciach. Zaaranżuj tak nieruchomość, żeby osoby przeglądające zdjęcia, które wykonasz, były zachwycone tym co zobaczą.

Zdjęcia

Przygotuj statyw i dobry aparat fotograficzny. Zrób zdjęcia, na których nie będzie ‘śladów życia’. Usuń z kadrów elementy, które przeszkadzają i które będą powodować negatywne emocje u osób oglądających zdjęcia. Upewnij się, że oświetlanie pomieszczeń jest odpowiednie, a zdjęcia będą wyglądały profesjonalnie. Zrób zdjęcia każdego pomieszczenia.

Rzut

To jeden z ważniejszych elementów przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Rzut nieruchomości pozwala kupującemu wyobrazić sobie, jak w rzeczywistości wygląda nieruchomość i jak będzie w stanie on dostosować ją do swoich potrzeb i oczekiwań. Zaznacz na rzucie wielkość pomieszczeń i strony świata.

Rzut 3d, zdjecia 360 i wirtualny spacer

To są narzędzia, z których możesz skorzystać, a które zdecydowanie podniosą poziom pozytywnych emocji, wśród osób przeglądających Twoją ofertę. Jeśli chcesz, żeby na prezentację mieszkania dotarła osoba, która już jest ‘zakochana’ w Twojej nieruchomości, skorzystaj właśnie z tych narzędzi.

Dokumenty

Zbierz wszystkie niezbędne dokumenty, które będziesz musiał pokazać kupującemu. Akt notarialny, rachunki za wodę, energię, ogrzewanie, czynsz do wspólnoty, czy spółdzielni, przelewy podatków i inne niezbędne do przeprowadzenia transakcji dokumenty. Kupujący będzie o wszystko pytał, będzie chciał uzyskać jak najwięcej rzetelnych informacji na temat nieruchomości, którą kupuje.

Prezentuj

Przygotuj się na wiele trudnych spotkań, z bardzo różnymi klientami. Każdy z nich będzie miał inne oczekiwania, potrzeby i będzie zachowywał się też inaczej

Przygotuj się na poświęcenie wielu godzin na dojazdy i prezentację nieruchomości. Nie każdy klient oglądający kupi Twoją nieruchomość. Przygotuj się, że oglądający mogą prosić o nietypowe godziny, kiedy chcą obejrzeć nieruchomość (weekendy, godziny popołudniowe, godziny Twojej pracy). Musisz sprostać ich oczekiwaniom, żeby nie stracić potencjalnego klienta. Do każdej prezentacji przygotuj się oddzielnie. Przyjedź do nieruchomości wcześniej, posprzątaj, wytrzyj kurze, otwórz okna, włącz ogrzewanie. Słuchaj tego co ma do powiedzenia osoba oglądająca, staraj się podczas rozmowy sprostać jej oczekiwaniom. Postaraj się nie podchodzić emocjonalnie do sprzedaży. Prawdopodobnie sam mieszkałeś w tym mieszkaniu, więc jesteś związany z nim emocjonalnie - to nie pomaga przy sprzedaży, negocjacjach i zamykaniu transakcji.

Zamknij transakcję

Przygotuj się na najtrudniejszy moment sprzedaży: negocjacje cenowe i zamykanie transakcji

W przypadku rozmów mających na celu ustalenie ostatecznej ceny sprzedaży, zachowaj spokój, przyjmij jak najlepszą dla Ciebie strategię, żeby uzyskać najlepszą cenę sprzedaży. Emocje w takich momentach nie pomagają, postaraj się wyzbyć się ich. Zwykle obecność innej osoby, nie związanej z daną nieruchomością pomaga. Agent nieruchomości z doświadczeniem negocjacyjnym będzie dla Ciebie najpewniejszym elementem całej układanki. Jeśli korzystasz z usług agenta, postaraj się przekazać jemu ten proces. Możesz być pewien, że uzyskasz najlepszą możliwą kwotę.

Zdecyduj, w jaki sposób chcesz zabezpieczyć swoją transakcję, czy chcesz pobrać zaliczkę czy zadatek. Kupujący może chcieć podpisać notarialnie umowę przedwstępną lub od razu umowę przenoszącą własność. Zadbaj o to, żeby treść tych umów zabezpieczała Twoje interesy, a Ty żebyś miał pewność, że otrzymasz w ustalonym przez strony czasie kwotę, którą ustaliliście podczas negocjacji.

Jeśli chcesz, wyślemy tę checklistę na Twój adres e-mail